Wanneer iemand in je naaste omgeving overlijdt, komt er naast verdriet ook heel wat administratie en praktische beslommeringen op je af. Zeker als er vastgoed in de erfenis zit, zoals een huis, appartement of landbouwgrond. Notaris-bemiddelaar Joachim Peyls legt uit hoe je stap voor stap te werk gaat, welke valkuilen er zijn en hoe bemiddeling in sommige gevallen kan helpen om familiale conflicten te vermijden.
Eerste stappen na een overlijden
Het is belangrijk om snel duidelijkheid te scheppen en enkele acties te ondernemen:
- Binnen de maand: plan een afspraak bij een notaris. Dat kan eender welke notaris zijn. Hij of zij kan nagaan of er een testament of huwelijkscontract bestaat en of een notaris noodzakelijk is of je alle zaken zelf kan regelen. Let op: Indien kinderen via een testament (gedeeltelijk) onterfd worden, hebben ze altijd recht op een minimumdeel van de erfenis. Dit noemt men het reservataire deel. Een regeling via een huwelijkscontract kan het opeisen van deze reservataire erfrechten in vele gevallen uitstellen tot bij het overlijden van de langstlevende echtgenoot.
- Rekeningen deblokkeren: bij een overlijden worden bankrekeningen steeds geblokkeerd na een melding van het overlijden aan de bank. In België blijven die rekeningen geblokkeerd tot er een attest of akte van erfopvolging is, waaruit blijkt dat er geen fiscale of sociale schulden openstaan ten laste van de overledene of de erfgenamen. Dat document kan worden verkregen bij de notaris, maar in eenvoudige dossiers kan je het ook zelf regelen via de FOD Financiën (kantoor Rechtszekerheid).
- Aangifte erfbelasting: binnen de vier maanden(vijf of zes maanden bij overlijden in het buitenland) moet je de aangifte van erfbelasting indienen. Dat vraagt tijd: jij of de notaris moet bepaalde documenten verzamelen en de waarde van het vastgoed (laten) bepalen.
- Betaling erfbelasting: dit is meestal tussen 2 en 4 maanden na indiening van de aangifte. Soms moet er al belasting betaald worden op een moment dat het huis nog niet verkocht is. Een afbetalingsplan bij de fiscus of een tijdelijke lening kan dan een oplossing zijn.
- Beslissen over de toekomst van het vastgoed: erfgenamen beslissen samen of het vastgoed wordt verkocht, verdeeld of behouden (bijvoorbeeld verder verhuren).
Hoe verloopt de verdeling van vastgoed?
Veel mensen denken dat de notaris automatisch alles regelt, maar dat is niet zo. In vele gevallen wordt een notaris in eerste instantie aangesproken om enerzijds de rekeningen te kunnen deblokkeren, en anderzijds de aangifte van erfbelasting in te dienen.
Het effectief verdelen van de nalatenschap is een aparte taak.
Zonder testament erven de kinderen gelijke delen en moeten ze onderling beslissen wat er met het huis gebeurt. Wordt het verkocht, neemt iemand het over, of wordt het samen behouden?
Met een testament verloopt het anders: dan moeten de erfgenamen sowieso langs de notaris die iedereen informeert en indien nodig zorgt dat ieders rechten kunnen worden geactiveerd.
Notaris Peyls: “Juridisch gezien zijn de erfgenamen bij een testamentloos overlijden al eigenaar meteen na het overlijden. Wel moet deze erfovergang voor wat betreft onroerende goederen nog in een akte opgenomen te worden, alvorens het onroerend goed verkocht wordt. Bij een testament zijn er vaak nog andere formaliteiten te vervullen, en dienen onterfde erfgenamen op hun eventuele rechten worden gewezen.”
Waardebepaling: een cruciale stap
Eén van de belangrijkste punten is het bepalen van de waarde van het vastgoed. Dat is nodig omdat op basis daarvan de erfbelasting wordt bepaald. Notaris Peyls legt uit: “Erfgenamen kunnen zelf een waarde aangeven, maar dat wordt gecontroleerd door de overheid. De fiscus kan ook een bindende schatting doen, wat vaak de meest veilige optie is. Zo vermijd je boetes en heb je een objectief startpunt voor de latere verdeling.”
Voor die schatting maak je foto’s van elke kamer, gevel en tuin, plus een plattegrond. Op basis van gelijkaardige woningen in de buurt, wordt dan een waarde bepaald.
Als één erfgenaam het huis wil behouden
“Het komt geregeld voor dat één kind het ouderlijk huis wil houden, terwijl de anderen hun deel in geld willen”, aldus notaris Peyls. “Dat kan via een verdelingsakte waarbij sommigen vastgoed krijgen en anderen een geldsom. De betaling kan onmiddellijk gebeuren, maar ook gespreid in schijven of via een lijfrente.” Het is belangrijk dat je weet dat er verschillende mogelijkheden en meerdere oplossingen bestaan.
Waarom loopt het vaak moeizaam?
De verdeling van vastgoed is zelden puur zakelijk. Oude emoties en onuitgesproken familiale kwesties komen vaak opnieuw naar boven. Notaris Peyls: “Daar komt nog eens bij dat de erfgenamen soms de waarde van een woning overschatten. Nieuwe normen rond EPC, asbest en vergunningen kunnen de waarde flink drukken. Soms duiken ook geheel onverwachte problemen op, zoals een lekkende stookolietank met bodemverontreiniging tot gevolg. Bovendien kan ook de aard van de goederen voor moeilijkheden zorgen. Denk bijvoorbeeld aan het verpacht karakter van landbouwgronden. Dit alles maakt de verdeling extra ingewikkeld en kan leiden tot spanningen binnen de familie.”
Bemiddeling als oplossing
In zulke situaties kan bemiddeling een groot verschil maken. Het zorgt ervoor dat erfgenamen zelf tot een akkoord komen, in plaats van dat een rechter de knoop doorhakt. Er is ruimte voor emoties, waardoor er aandacht is voor dieperliggende belangen.
Indien een akkoord op die manier samen bereikt wordt, wordt dit beter gedragen en voorkomt men in vele gevallen jarenlange procedures. Zoals notaris Peyls het verwoordt: “Beter een slecht akkoord waar iedereen achter staat, dan een goed vonnis dat niemand wil.”
Wat kan je op voorhand doen?
Ouders kunnen al tijdens hun leven stappen zetten om problemen te vermijden. Sinds 2018 bestaat de mogelijkheid om een globale erfovereenkomst te sluiten: een regeling waarbij ouders en kinderen samen rond de tafel zitten om een akkoord te sluiten over verschillende voordelen, die de kinderen door de jaren heen hebben ontvangen.
“De ene kreeg bv financiële steun, waar de andere langer thuis mocht blijven wonen. De ene is mogen gaan studeren, en de andere stapte mee in het familiebedrijf. De ene kreeg een geldschenking, waar de andere een bouwgrond kreeg. In al deze gevallen is het denkbaar dat er tussen alle partijen bij leven een idee van gelijkwaardigheid tussen deze voordelen bestaat. De globale erfovereenkomst biedt hier dus een oplossing. Zo wordt een evenwicht gecreëerd en kunnen ruzies later vermeden worden. Dit gebeurt altijd via de notaris en wordt in een akte gegoten,” vult notaris Peyls aan.
De verdeling van vastgoed bij een erfenis is een juridische, fiscaal én emotioneel proces. Door snel een notaris te raadplegen, de waarde correct te laten schatten en open te staan voor bemiddeling, kan je veel problemen voorkomen.
Een bemiddelaar zoeken?
Gebruik onze zoektool en vind een bemiddelaar bij jou in de buurt.